Il volume tecnico posto sotto il solaio del piano terra rientra tra le parti comuni dell’edificio condominiale, ex art. 1117 c.c.

volumetecnicoIl volume tecnico posto sotto il solaio del piano terra, realizzato al fine di creare un sistema fondazionale a camera d’aria, la cui utilizzazione esclusiva non sia prevista da parte della società costruttrice, poiché, tra l’altro, inaccessibile ed inutilizzabile e, come tale, non computabile, rientra tra le parti comuni dell’edificio condominiale, ex art. 1117 c.c.

Cass. civ. Sez. II, 31/10/2014, n. 23304 

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente –

Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere –

Dott. PETITTI Stefano – Consigliere –

Dott. MANNA Felice – Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 7718-2009 proposto da:

CCV DI CASCINO GIUSEPPE E C SNC (OMISSIS), IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T., elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE TRASTEVERE 78, presso lo studio dell’avvocato CORSO GUIDO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato IGNAZIO SCARDINA;

– ricorrente –

contro

B.G. C.F.(OMISSIS), C.C., G.M., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA MANFREDI 11, presso lo studio dell’avvocato GIULIO VALENTI, rappresentati e difesi dagli avvocati IGNAZIO VALENZA, SALVATORE LO RE;

– controricorrenti –

e contro

G.S.;

– intimato –

avverso la sentenza n. 179/2008 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 19/02/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/09/2014 dal Consigliere Dott. ELISA PICARONI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Svolgimento del processo

1. – E’ impugnata la sentenza della Corte d’appello di Palermo, depositata il 19 febbraio 2008, che ha confermato la sentenza del Tribunale di Agrigento – sezione distaccata di Licata -, che aveva accolto la domanda proposta da B.G., C. C., G.S., G.M. nei confronti di C.C.V. di Cascino Giuseppe e C. s.n.c..

1.1. – Nel 2000 i sigg.ri B., C. e G., proprietari ciascuno di un appartamento sito nel condominio ubicato a (OMISSIS), in corso della (OMISSIS), avevano agito nei confronti della società C.C.V. di Cascino Giuseppe e C, costruttrice del fabbricato, deducendo che nel dicembre del 1999 la predetta società aveva realizzato due aperture sul muro del fabbricato prospiciente corso della repubblica per accedere ad un’intercapedine che esisteva tra le fondamenta dello stabile.

Gli attori assumevano che, poichè la società costruttrice non si era riservata la proprietà del sottosuolo, nè quella dei piani interrati o seminterrati, tra i quali era compresa l’intercapedine, le aperture erano illegittime e chiedevano la condanna della convenuta al rilascio delle aree condominiali e al ripristino dello stato dei luoghi.

La società convenuta si era costituita per chiedere il rigetto della domanda, deducendo che l’intercapedine era entità autonoma, di sua proprietà esclusiva.

1.2 – Il Tribunale aveva accertato la natura condominiale dell’intercapedine e accolto la domanda.

La società C.C.V. di Cascino Giuseppe e Co. proponeva appello, al quale resistevano i condomini.

2. – La Corte d’appello, con la sentenza oggetto dell’odierno ricorso, rigettava il gravame.

2.1. – Osservava la Corte distrettuale che emergeva dalla documentazione degli uffici tecnici comunali acquisita agli atti che il volume del seminterrato definito intercapedine era parte integrante delle fondazioni dell’edificio, e svolgeva funzione di camera d’aria, al fine di ottenere un alleggerimento citostatico del sito di edificazione. La società costruttrice non si era riservata l’utilizzazione esclusiva del predetto volume, che, peraltro, risultava inaccessibile ed inutilizzabile. Esso doveva pertanto essere annoverato tra le parti comuni dell’edificio.

2.2. – La Corte d’appello richiamava, inoltre, l’orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo il quale il pavimento del piano terra deve essere considerato suolo su cui poggia l’edificio, ai fini della presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., anche a prescindere dalla attuale destinazione a servizi di interesse collettivo o dalla possibilità di siffatta utilizzazione, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva. Ciò valeva anche per l’intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni dell’edificio e la prima soletta del piano interrato, che è destinata alla aerazione o coibentazione del fabbricato.

3. – Per la cassazione della sentenza d’appello ha proposto ricorso la C.C.V. di Cascino Giuseppe e C. snc, sulla base di due motivi.

Resistono con controricorso B.G., C.C. e G.M..

Motivi della decisione

1 – Il ricorso è ammissibile ma infondato.

1.1. – I controricorrenti hanno eccepito l’inammissibilità del ricorso per violazione dell’art. 170 c.p.c., in quanto notificato direttamente ad essi anzichè al loro procuratore. La notifica, infatti, benchè effettuata presso il domicilio eletto, è consistita nella consegna di quattro distinte copie del ricorso, indirizzate a ciascuna delle parti personalmente, in luogo nella consegna di un’unica copia al procuratore delle stesse.

1.2. – L’eccezione è infondata.

Questa Corte ha affermato che “Nel caso in cui il ricorso per cassazione sia notificato non al procuratore costituito nel giudizio di merito ma alla parte presso il domicilio eletto dal procuratore medesimo, la notifica non può ritenersi effettuata presso persona e in luogo non aventi alcun riferimento con il destinatario dell’atto e, pertanto, non è inesistente ma solo nulla per inesatta individuazione della persona del destinatario; ne consegue che la predetta nullità è sanata ove l’intimato abbia svolto la propria attività difensiva, come nella specie, con la notifica del controricorso” (Cass., sez. 1^, sentenza n. 16578 del 2008).

2. – Passando all’esame del merito, con il primo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c..

La società ricorrente assume di avere riservato a sè la proprietà esclusiva delle parti dell’edificio diverse dagli appartamenti ubicati al primo e al secondo piano, con la conseguenza che anche il vano esistente tra il piano di posa delle fondazioni e la superficie del piano terra rientrerebbe nella sua disponibilità. Osserva inoltre la ricorrente, che poichè il catalogo delle parti comuni dell’edificio ex art. 1117 c.c., non indica un manufatto del genere di quello in contestazione, ai fini della qualificazione dello stesso come parte comune dell’edificio occorre che esso risulti assimilabile alle fondazioni, ovvero che sia ritenuto necessario all’uso comune.

Nella specie, non sussisterebbe nè l’una nè l’altra condizione.

In ossequio al disposto di cui all’art. 366 bis c.p.c., applicabile ratione temporis, è formulato il seguente quesito di diritto: “se, ai sensi dell’art. 1117 c.c., possa essere considerato parte comune dell’edificio un seminterrato, posto tra il piano di posa delle fondazioni e la prima soletta, quando per la sua struttura, le sue dimensioni e la sua altezza nonchè per la possibilità di accesso dalla via pubblica, sia suscettibile di uso esclusivo, di tipo commerciale, da parte del proprietario del piano terreno e non abbia comunque formato oggetto di trasferimento agli acquirenti degli alloggi ubicati nel primo e nel secondo piano; o se debba, invece, essere considerato una entità autonoma, non classificabile tra le parti comuni dell’edificio”.

3. – Con il secondo motivo è dedotto vizio di motivazione su un fatto controverso e decisivo, rappresentato dalla questione se il seminterrato faccia parte o non delle fondazioni.

Si lamenta che la Corte d’appello ha affermato che il volume in contestazione è parte integrante delle fondazioni dell’edificio senza considerare le conclusioni, di segno opposto, della CTU e della CTP di parte ricorrente, e gli argomenti su cui tali conclusioni si basano.

In particolare, il consulente tecnico di parte ha evidenziato che il volume consiste in una intercapedine che non svolge alcuna funzione isolante o comunque protettiva del fabbricato, e che per dimensioni e accessibilità dalla via pubblica costituisce entità autonoma.

4. – Le doglianze, che possono essere esaminate congiuntamente per l’evidente connessione, sono infondate.

4.1. – Va ribadito che nel giudizio di legittimità non è consentito rivalutare il materiale probatorio raccolto nei giudizi di merito, donde l’inammissibilità delle censure che investono la valutazione delle prove, se non sotto il profilo della congruità e sufficienza della motivazione (ex plurimis, Cass., sez. 3^, sentenza n. 14972 del 2006), e nella specie il prospettato vizio di motivazione non sussiste.

4.1.1. – La Corte d’appello, che ha ritenuto che le valutazioni espresse dal CTU fossero prive di motivazione e non supportate da accertamenti obiettivi, non era tenuta a confutare le affermazioni del CTP della società appellante, odierna ricorrente, la quale aveva chiesto la rinnovazione della CTU. Inoltre, con motivazione adeguata e immune da vizi logici, e all’esito del dettagliato esame della documentazione tecnica relativa alla costruzione dell’edificio (pag. 7-9), ha affermato: a) che il volume tecnico posto sotto il solaio del piano terra era stato realizzato per creare un sistema fondazionale a camera d’aria; b) che non era stata prevista l’utilizzazione esclusiva di tale volume da parte della società costruttrice, in quanto tra l’altro “inaccessibile e inutilizzabile”, e come tale non computabile.

4.3. – La stessa Corte ha fatto quindi corretta applicazione dell’art. 1117 cod. civ., richiamando il principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui “l’intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale – che costituisce il suolo di esso – e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle proprietà, deve essere considerata proprietà comune, in quanto destinata all’aerazione o coibentazione del fabbricato” (ex plurlmis, Cass., sez. 2^, sentenza n. 2395 del 1999).

5. – Al rigetto del ricorso segue la condanna della società ricorrente alle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi Euro 3.000,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 25 settembre 2014.

Depositato in Cancelleria il 31 ottobre 2014

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